【住宅ローンの失敗談】低金利時代、頭金を出すくらいなら、その分を積み立て投資に回した方が良かった
話は前後してしまいますが、住宅ローンについて自分の失敗も交えてまとめておきたいと思います。
私みたいな失敗をする人がいなくなってもらえるといいなと思います。
住宅ローンの組み方
主な流れ
まず、住宅ローンを組む際の流れについてです。
- 土地を仮押さえする(1万円ほど売主に預けます。仮押さえ期間は通常２週間くらいが限度だそうです。)
- ハウスメーカー（または工務店）にプラン(間取り)と簡単な見積書を作成してもらう
- 銀行へ事前審査を申し込む（「この土地に、これくらいの家を建てますよ」という証として見積書とプランが必要なようです。）
- 事前審査は１週間程度（私は１週間かかりませんでした。）
- 土地の契約をする。(100万円くらいを手付金として現金で払います。）
- 事前審査が通れば、ローンの本申し込みをする。
- 融資の実行日と土地の代金を支払い、登記へ登録します。(そうすることで、土地が自分のものになります。その日以降の固定資産税が発生します。)
- 建物の代金は２−３回に分けて、工期ごとにハウスメーカーや工務店へお支払い
一般的には上記のような流れになると思います。
土地を決めるのに相当な時間と労力を要した
私たちの場合、良い場所に理想より少し小さい土地が出たため、希望の間取りが叶うかどうかで検討する時間を要しました。
そのため、土地の仮押さえ期間だけでは、間取りがまとまらず、
「本当にここの土地でいいのか？」
「この間取りでいいのか？」
とかなり悩み、なかなか購入へ踏み切れず、悩みました。
そこで、土地の売主様と相談し、一旦契約をして(つまり、100万円払って)、悩む期間を延長(１ヶ月間ほど)させていただきました。(購入しないとなった場合には、契約を破棄できて、100万円を返金いただけるというものです。)
なんとか１ヶ月悩み、打ち合わせをして、修正に修正を重ねて、ようやく間取りの着地点を見つけ、「この土地で建てよう」となったら、
事前審査→本申し込み→融資実行
と流れ作業のように進んでいました。
「住宅ローン借入額 ＝ 必要建築費用 ー 可能な限りの頭金」ではない
「頭金はこれくらい出せるから、、」
「月々の支払いは小さい方がいいよね、、」
なんて感じで、
（土地＋建物代金）−（出せる頭金）＝借入額
としてしまいました。
これ、非常に失敗した。。
と悔やんでいます。
といいますのも、今の住宅ローンの金利は銀行にもよりますが、変動金利で0.7%程度です。
もちろん、収入によって提案される金利は違いますし、団信などをどれくらいつけるかにもよりますが、3％、5％ということはないでしょう。
積立投資信託利回り ＞＞＞ 住宅ローン金利
一方、頭金というのは、
現時点で
「家庭にとっての余剰金」
「住宅購入のためにとっておいた資金」
となると思います。
これらのお金を住宅購入に充てても、もちろん良いと思います。
しかし、この住宅購入のために貯めておいたお金を住宅購入に使うのではなく、また別の使い道がありました。
積み立て投資を行うのです。
投資信託を積み立て購入する資金にすれば、利回り４−５％くらいになります。
これ、、、
圧倒的に余剰資金は投資信託で積み立てた方がお得です。
つまり、住宅ローンで年利0.7%で500万(35年ローン)を多く借りる場合
・35年間で約562万円返済(元金均等の場合) → 月々1万4820円の返済額の上乗せとなります。
一方、500万円で投資信託(利回り4％)を購入した場合
・30年の運用で、1620万円になります。
500万円の頭金を出さずに、35年ローンで支払っても562万円の返済です。
その頭金で投資信託を購入すれば、30年で1620万円になります。
（投資信託にもリスクはありますので、かならずこのようになるわけではありません。）
ということで、月々の返済額が許容できるのであれば、できるだけ多くローンを組んで、余剰資金は頭金にするのではなく、投資信託で積み立てをするのがお得になる（可能性が高い）というわけです。
まとめ
住宅ローンは月々の支払いが可能な範囲で、できるだけ多く借りる
私がこの仕組みに気づいたときには、すでに本申し込みが済み、融資実行予定日の４日前でしたので、そのまま少なめの借入額で実行しました。
（やり直そうと思えば、やり直せたのだと思いますが、面倒になってしまったのと、月々の支払いは「これくらいがいいところかな」という気もしたのもあります。）
とはいえ、月々の支払いが許容できるのであれば、できる限り多くローンを組んで、頭金を減らすという方針でいった方がトータルでの資金を残すことができそうです。
家を買うまでには時間がありますが、間取りや家の雰囲気、どこの土地にするかということに時間を費やして、大事なローンについてはあまり調べていない、勉強していないという方も多いと思います。（私がそうでした。）
本記事をきっかけに、土地探しや間取り検討と同時並行で住宅ローンについても考えていただけるといいなと思います。
